令和3年に所有者不明土地の解消に向けて民法と不動産登記法が改正されました。
これにより、令和5年（2023年）4月から新しい法律が段階的に施行されていきます。

なかでも、令和6年（2024年）4月1日から施行されるされた（2024年4月1日に施行されました）相続登記の申請の義務化は、義務に違反した場合過料の適用対象となる事から話題となり、相続人の方が不安を抱く原因にもなっています。

「義務」「違反」「過料・罰金」のようにワードだけで恐れないでください。
相続登記の申請義務化を正しく知る事で、義務化に対する抵抗感が少しでも軽減されたらと考え、ここでは相続登記について覚えておきたい事をご案内します。

相続登記とは？どこで手続きをすればよいのか

一般的に「不動産の名義変更」と言われ、土地や建物の所有者が亡くなった場合に、相続人の名義に変更する手続きの事を言います。名義を変更する為には、法務局で所有権移転登記を行います。
亡くなった方から相続する場合の所有権移転登記を相続登記と言います。

なぜ相続登記の申請が義務化されるのか

令和6年（2024年）4月1日より相続登記の申請が義務化されます。今までは相続登記の申請は任意とされていましたが、相続登記の申請を義務化する事で所有者不明の土地の発生を防ごうとしています。

相続によって不動産を取得した相続人は、「所有権を取得した事を知った日から3年以内に相続登記の申請を行う」事になります。正当な理由がなく相続登記を行わなかった場合、義務に違反したとして10万円以下の過料対象となります。

＊遺産分割がある場合など申請義務の効力が発生する日について、詳しくはご相談時にご説明いたします。

所有者不明の土地とは？

相続登記が義務化される事はわかりましたが、なぜ所有者不明の土地が増えると困るのですか？

義務化される理由としては、既にご説明した通り所有者不明の土地の発生を防ぐ事があります。
所有者不明の土地＝所有者不明土地は、所有者が不明だからと言って勝手に所有する事（権利を取得する事）はできません。
例えば、公共事業などを行うにしても土地の活用に同意を得る事ができず事業が進まなくなる事が考えられます。他にも長い間管理されず草木が隣接する土地へ悪影響を及ぼしたり、地盤が不安定になり災害が発生する原因になる事も考えられます。
土地の所有者を探せばよいのでしょうが、これには非常に多くの時間と費用が必要になるため、なかなか手をつける事ができません。

では所有者不明の土地が発生する原因は何ですか？

今までは相続登記の申請が任意だったため、費用や手間をかけてまで申請する人が少なかったと考えられます。
また、相続登記の申請をしなくても不利益になったり困る事がほとんど無かったという事も申請しない理由としてあげられます。
しかし、実際は相続登記の申請を行わず放置してしまう事で、所有者が2世代以上遡った亡くなった祖父母になっていたという事が起こりかねません。こうなると権利関係が非常にわかりにくく手続きが複雑になります

仮にここで手続きを行い不動産の所有権が無事に孫世代に移るとまだよいのですが、更にこれを放置していくといずれ所有者不明の土地になっていきます。
また「不利益になったり困る事がない」としていた理由も、結果的には孫世代では非常に困る事態になっています。

相続登記は特別な手続きではありません！

大事になる前に相続登記の手続きを行わないといけないですね。
でも相続登記の手続きが大変そうです。何をしたら良いかわからず不安です。

相続登記申請が義務化される事で、いままで任意だった申請が義務になりますが、手続きが複雑になる事はありません。
相続登記は任意・義務を問わず本来必要な手続きであると考えます。不動産を所有するという事は、売却しない限りその不動産を相続する人がいるという事です。
当社では「義務」と言うより「その権利を後生に渡って行使する為の入り口」と考えています。

フルハウスは相続登記に必要な手続きをサポートします

相続した不動産の登記の状態や相続人の現況、相続をするのか？しないのか？　もし相続をしない場合でも放棄する手続きが必要です。場合によっては売却が視野に入ってくることもあるでしょう。所有者や相続人の状況は三者三様です。

・自分で行える手続きの範囲なのか？
・登記費用はいくらかかるのか？
・登録免許税はいくら？
・登記手続きに費やす時間はどのくらいになるのか？

など、疑問に思う事が沢山あるはずです。
当社ではお客様の状況をヒヤリングし必要な手続きをご案内しております。
悩まずにまずはお気軽にご相談ください。

相続不動産の「売却」「賃貸」もおまかせください

・相続した不動産の売却または賃貸を考えている
・相続する不動産が空き家になっている
・親が施設に入居し空き家になってしまう。自分は相続人だが相続はしないつもりである

相続不動産の売却や賃貸に関する事は、不動産のプロである当社におまかせください。
登記手続きへの影響が出ないようしっかりご対応させていただきます。

• 売却・賃貸は、当社におまかせください！
• 空き家（空き地）への取り組みも万全です！まずは、空き家にしない為に一緒に考えます！
• お客様で空き家・空き地を管理できない場合、簡単な清掃や草刈り、雪かきなどを行います！

＊空き家（空き地）管理において近隣への配慮に限る内容であれば、作業の実費のみでお受けします。
＊ご相談いただいたすべての空き家（空き地）管理を請負う内容ではございませんので予めご了承ください。

電話で問い合わせる メールで問い合わせる 営業時間／9：00～17：00（日祝定休日）

登録免許税とは？相続登記の費用について

登記費用について

不動産の登記には「登録免許税」という税金が発生します。この登録免許税は不動産の評価額から算出されます。
例えば、ＪＲ弘前駅周辺の土地等、一等地と呼ばれる場所は評価額が高額なので、登録免許税も高額になります。

登録免許税の他に登記手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士への報酬も発生します。
手続きをすべてご自身で行う事は難しく手間も時間もかかるため、司法書士に依頼する事が一般的です。

登記費用で困惑しない為に

相続する不動産によって評価額が異なります。「相続登記を行おうにも費用の捻出が困難」という場合もあるでしょう。

お客様が相続する不動産の評価額からおおよその登録免許税の額を算出いたします。
また、司法書士のご紹介も承ります。

現況をヒアリングして、お客様が抱える不安を払拭できるアドバイスをさせていただきます！

相続登記を行うために覚えておきたいこと

ここまでは、相続登記を行う事を前提にご案内してきました。
では、相続登記をするとどうなるのか。または、相続登記をしないとどうなるのか？

不動産登記制度による「登記の特性」

一般的に「登記には公示力はあるが公信力が無い」と言われています。

公示力・・・誰が見てもわかるように公に示したもの。登記簿に登記されている内容です。
公信力・・・登記簿に記されている権利者が真実の権利者でなくともその権利を取得する事が出来ること。

しかし、日本の登記制度では公信力が認められていません。一体どういうことなのでしょうか？ 例題をもとに見ていきましょう。

登記簿の所有者がその土地に住んでいる場合

登記簿の所有者が死亡していた場合

登記簿上の所有者は 佐藤正代さん であるが、死亡している場合、本来は正代さんの法定相続人・娘の佐藤ともこさん 、或いは正代さんの遺言により遺贈を受ける人が土地Aの真正な（本来の）所有者になります。
※相続が放棄された、或いは遺贈者が存在しない場合は、相続人不存在となり土地Aは所有者不存在となります。
この場合、「国庫に帰属する」事が最も公とされる結末です。

財産隠しの為に、他人の名義で登記している場合

金銭トラブルに巻き込まれた田中一郎さん。最悪の場合、金融機関が財産差し押さえの手続きを開始します。
登記簿上の所有者である土地Bの財産差し押さえを回避する為、土地Bの名義（所有権）を架空の売買等で登記簿上の所有者を高橋和夫さんとしました。 しかし、土地Bは今まで通り田中一郎さんの管理下にあります。

いくらその土地を利用しているからと言っても、登記された所有者で無ければ権利を主張する事が出来ません。
その権利をきちんと行使できるように、義務にならずとも相続登記はとても必要な手続きなのです。

相続登記、空き家に関するご相談もフルハウスにおまかせください

相続登記は所有者にとっても相続人にとっても必要な手続きである事がおわかりいただけましたでしょうか？
簡単な例でご説明しましたが実際は複雑な事案が多く存在しています。トラブルが発生してからでは間に合いません。

真正な所有者として権利を行使する為に、そして誰に対しても対抗要件を備えもっておく為に、登記を備えておかなければなりません。

義務化されるから手続きするのではなく、資産を守るためにも、また将来の相続人のためにも、不動産を所有したら相続登記についても考えておきましょう。

不安や悩みを抱えたまま時間が経過する前にまずは一度ご相談ください。
「相続の話をするのはまだ早い」とお考えの方にも是非一度相談の機会をつくってもらえたらと考えます。

相続登記は親から子へそして孫へと世代をわたってつながる大切な手続きです。

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